토지가 공익사업 때문에 수용되면 보상금을 받게 됩니다. 이 보상금은 세법에서 ‘토지를 판 것’으로 보기 때문에 양도소득세를 내야 합니다. 하지만 대부분 이렇게 궁금해하죠. “내 땅이 1억에 팔리면 세금이 도대체 얼마나 나와?”
토지수용 보상금 양도소득
① 기본 개념을 아주 쉽게 이해해보자
양도소득세 계산은 결국 아래 3단계입니다.
- 얼마 남았는지 계산하기 → 양도차익
- 오래 갖고 있으면 빼주는 금액 적용 → 장기보유특별공제
- 세율(6~45%) 적용해서 세금 계산하기 → 양도소득세
어렵게 들리지만, 예시로 보면 금방 이해됩니다.
② 실제 예시: 1억에 수용될 때 세금 계산
아래 상황처럼 가정해볼게요.
- 보상금(양도가액): 1억 원
- 옛날에 산 가격(취득가액): 3천만 원
- 보유기간: 10년
- 토지는 ‘사업용 토지’라서 추가 중과 없음
- 공익사업 감면은 반영하지 않은 기본 계산
1단계: 양도차익 계산
1억(받은 돈) − 3천만 원(산 가격) = 7천만 원 이익
2단계: 장기보유특별공제
10년 보유 → 공제율 22%
7천만 원 × 22% = 1540만 원 공제
3단계: 과세표준 계산
7천만 원 − 1540만 원 − 기본공제 250만 원 = 5210만 원
4단계: 세율 적용
과세표준 5210만 원 → 24% 구간
5210만 원 × 24% − 누진공제 522만 원 = 약 729만 원
즉, 1억 보상금이면 양도소득세는 약 730만 원 수준입니다.
③ 공익사업 토지수용이면 실제 세금은 더 줄어든다
- 공익사업 토지 감면(조특법 제77조) 적용 시 세금이 더 줄어듦
- 보상금 일부를 채권, 대토로 받으면 감면율이 더 커질 수 있음
- 오래 보유한 토지라면 공제율이 최대 30%까지 올라감
즉, 위의 “730만 원”은 기본 계산이고, 실제 수용 상황에서는 더 적게 나오는 경우가 많습니다.
④ 보유기간에 따른 세금 차이표(1억 수용 기준, 단순 예시)
| 보유기간 | 장기보유공제 | 예상 세금(단순 예시) |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 약 900만 원 |
| 5년 | 10% | 약 830만 원 |
| 10년 | 22% | 약 730만 원 |
| 15년 이상 | 30% | 약 650만 원 |
※ 위 표는 이해를 돕기 위한 단순 계산 예시이며, 실제 세액은 토지 종류(농지·임야·대지), 취득가, 공익사업 감면 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 결론
보상금이 1억 원이라도, 취득가가 얼마였는지·보유기간이 얼마나 되는지·감면을 받을 수 있는지에 따라 세금이 크게 달라집니다.
특히 공익사업 수용 토지는 감면 규정이 있어, 처음 생각한 것보다 실제 세금이 훨씬 적게 나오는 경우가 많습니다.